东部资金向西“抄底” 新旧房价差缩减抑制投机炒房

唐强2019-06-20 17:23:24来源:证券时报

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  2016年下半年以来,全国明升m88备用网站迎来一轮大涨行情,尤其是西部大城市房价的洼地效应非常突出,重庆、西安等城市房价领涨全国。

  需要注意的是,2018年,各大房企集中布局三四线中小城市拿地的态势明显,而2019年各大房企又有回流一二线大城市趋势,因此造成一二线大城市土地市场走热,各地出现明升m88备用网站“小阳春”行情。

  针对目前明升m88备用网站状况,长期跟踪研究m88行业的西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐接受了证券时报·e公司记者专访,详细解读本轮明升m88备用网站大牛的起因和发展,以及对成都明升m88备用网站的看法。

  刘璐认为,2019年明升m88备用网站行情分化可能加剧,中小城市明升m88备用网站下行压力日益增大,而一些大城市又有走高的压力。后期,稳控压力主要是在地价走热城市,不能放松m88明升,同时可以适当增加土地供应,缓解土地市场供需矛盾。刘璐反复强调,从业人员一定要加强行业自律,当前成都明升m88备用网站“软着陆”的局面十分来之不易,明升m88备用网站参与各方都应该加倍珍惜。

  资金从东到西转移

  2016年至今,可以看作是一轮全国明升m88备用网站的大行情,仅从销售额来看,2016-2018年三年间的全国商品房销售额是明显大于之前的很多年份的。

  刘璐称,从2016年10月开始的新一轮明升期划断,明升m88备用网站情况起了很大的变化。2016年10月后,购房资金加剧出现从东部到西部的流动迹象,西部大城市房价的洼地效应非常突出,外来资金“抄底扫货”态势明显。于是,西部大城市的房价整体开始“填坑”,以西安、重庆为代表的西部大城市房价应声而涨,而且是大涨。在这一轮的明升m88备用网站大行情中,西部城市的明升m88备用网站从之前数年“滞涨”的状态整体崛起了。

  2016年10月到2017年底,西安新房指数累计涨幅约为15%,为同期的全国第一;同期,重庆新房指数涨幅也超过12%,排在全国第六。

  但是从全国明升m88备用网站整体来看,刘璐认为,一方面这体现了西部城市明升m88备用网站的“价值回归”,毕竟很多西部城市的经济面都不错,房价不应该比东部同等经济规模城市低那么多;另一方面,这也体现了全国购房资金从东到西的“填坑”转移,毕竟同期这些西部城市房价的涨幅远高于同期当地GDP、人口、产业发展等经济“基本面”的涨幅。

 新旧房价“倒挂”

  刘璐指出,2016年下半年,成都明升m88备用网站开始出现较为明显的转暖迹象,标志性事件就是当年的“6.29”土拍,说明外地资金开始入蓉。随后,成都城南的一些楼盘房价开始不断提升,但全市整体来看还是较为平静的。但现在问题来了,2016年下半年,伴随着城南一些楼盘的走热,成都明升m88备用网站中出现了一些不正常的现象,引发了社会的热切关注。这直接导致在随后全国开始的严厉明升m88备用网站明升中,成都被列为了“热点”城市,但其实当时的成都房价刚出现上涨的趋势。

  在刘璐看来,过早被列为热点城市开始严厉明升,这是近年来成都明升m88备用网站中很多问题的根源。

  他进一步指出,这些问题在2017年开始变得越来越突出,在很多前期(2016年下半年之前)“滞涨”城市的房价开始大幅“补涨”的同时,同期成都的新房价格指数反而下跌了2.87%。在存量市场上,同期成都的二手房价格出现了很明显的上涨,这导致出现了一个严重的后果,就是新房与二手房价格的严重“倒挂”。

  刘璐反复强调,不要单独看成都一个城市或某一个楼盘的问题,这样有失偏颇,而放在本轮明升m88备用网站行情的大背景和整个西部城市明升m88备用网站的大环境来看更准确和公平。最终,这些价差“倒挂”的问题累积到2018年的5月,又产生了另一个明升m88备用网站的分水岭。

  2018年成都“5.15”明升m88备用网站新政发布后,对投机性购房的限制很大,而之后出现的成都二手房价格的下跌,可以看作是政策和市场共同作用的结果。可以明显感觉,2018年5月之后成都新房的限价政策出现了调整,变得更为灵活,也就是说和拿地价格有了更灵活的联系,对高价地的限价就更松一些。

 中介行业需加强自律

  刘璐对证券时报·e公司记者表示,2018年5月后,成都明升m88备用网站开始了“软着陆”。即随着二手房自然降价和新房由于限价变灵活导致的上升,使得之前的价差“倒挂”越来越小,在一些区域甚至消失了。

  随着新旧房价没有了明显的价差,那些投机性购房的群体逐渐消失,随后新房摇号100%中签率的楼盘也越来越多。刘璐认为,“5.15”新政以来的这一年,成都明升m88备用网站还是出现了很多可喜的变化,直观感受就是明升m88备用网站更“正常”了。

  针对仁恒滨河湾的火爆抢购,刘璐表示,这个楼盘的事情有点特殊,相关楼盘供地较早,基本上是十年前出让的土地。如果按照和楼面地价挂钩来制定限价标准,该区域项目的定价就不会太高,价差会吸引投机,这其实也很正常,华润悦玺也有类似的情况。

  但刘璐提醒,毕竟这种拿地很早的项目并不是很多,当前成都在售新房项目的主力可能还是2016年及以后拿地的项目。实际上,这些项目随着当前成都明升m88备用网站的持续“软着陆”,新旧房价差锐减,对投机性购房群体没有足够的吸引力。成都大多数楼盘应该是高中签率,并成为未来成都新房市场的常态。

  刘璐觉得,成都明升m88备用网站分化加大是客观事实,而这次暴露出的一些问题也值得警惕。

  针对网上流传一些中介准备集资炒房的问题,刘璐认为非常值得关注。这几年几乎每一次成都明升m88备用网站成为全国焦点,背后都有中介从业人员的推波助澜。但其实,中介行业和所在城市的明升m88备用网站是一种直接的共生关系:明升m88备用网站好,中介的生意才会好;明升m88备用网站“挨板子”,中介的日子也不好过。

  部分中介行业的浮夸宣传、过度炒作,导致成都明升m88备用网站陷入后来的不利局面。一个很重要的诱因就是行业自律出了问题,让一些看似偶然的小事件演化成了成都明升m88备用网站的系统性问题。刘璐强调,从业人员一定要加强行业自律,当前成都明升m88备用网站“软着陆”的局面十分来之不易,明升m88备用网站参与各方都应该加倍珍惜。

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