[克而瑞]2019年500城土地供给意向研讨

2019-06-21 08:10:18

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  • 城市:全国
  • 发布时刻:2019-06-21
  • 陈述类型:土地交易剖析
  • 发布组织:克而瑞

  文/马千里、邱娟、周奇

  2019年3月以来,二线城市在多宗优质土地会集供给的影响下,地市热度显着提高,溢价率显着上扬。趁着这一波热度,部分三四线城市也加大了土地供给规划,各地供地情绪也由收紧向放松过渡,土地商场显着升温。但是在4、5月住建部接连宣布预警提示,天然资源部着重“分类供地”供地之后,下半年各城市土地供给意向又面对着更多变数,各能级城市土地商场将进一步分解。

  站在年中的关口,咱们有必要在厘清上半年商场走向的基础上,结合各城市2019年宅地供给方案意向,对各能级城市接下来的土地商场走向进行系统性剖析,从而为各房企下一步的出资拿地提出可行性主张。

  1

  供地意向:优质地块入市增多激活商场

  明升方针加码致成交规划再度下滑

  商场下行的压力下,上一年下半年流拍现象频发,因此年头大都城市收紧了土地供给,成交规划也受此影响出现下降趋势。为了保证土地供给,安稳地市明升m88备用网站预期,一二线城市在年头会集供给了很多的优质地块,以调低出让底价、减少配建等方法招引企业拿地。在此影响下,以杭州、福州、合肥为代表的东部二线城市首先回暖。趁此热度,一二线城市和长三角三四线也紧跟加大供给力度,从而带动全体成交规划上涨。但跟着商场热度的升高,明升方针也随之而来,4月份中旬天然资源部出台的分类明升办法直接让大都三四线城市5月的供给规划下滑,导致全体成交规划上涨趋势减缓。

  1、供地规划改变:大都三四线城市供地量下滑,成交规划不及上一年同期水平(略)

  2、地价调整:远郊地块调低地价较为常见,大部分城市起拍单价仍坚持上涨(略)

  3、类型散布:住所用地占比扩展,上半年一、二线城市均加强宅地供给力度(略)

 2

  商场热度:二线贱价优质地助推热度上升

  长三角区域升温最为显着

  进入2019年3月后,部分二线城市推出优质地块影响地市,二线城市土地商场首先回暖,之后多个二线城市纷繁加大供地规划,致使二线明升m88备用网站简直全面升温,很快地二线地市热度蔓延至三四线城市,三四线顺势也加强了供给力度,土地商场全体出现量价齐升的格式,特别西安、姑苏等城市地价快速上涨乃至一度被天然资源部点名预警,明升方针的出台使得大大都三四线城市下调5月供给规划,商场热度小幅下滑。 

  总的来看,前5月土地商场全体出现流拍率逐月下滑、溢价率上涨趋势,特别是二线城市溢价率一度升至25.2%的高位;从土地成交均价来看也有显着上涨,其间四成城市地价创近三年新高,但还远谈不上全面打破前史高点。就区域来看,无论是二线仍是三四线城市,一体化进程较快的长三角城市土地商场获益最为显着。

  1、土地流拍:流拍率显着减少,重庆、成都等中西部远郊区县流拍仍然严峻(略) 

  2、土拍溢价:长三角、粤港澳一体化利好部分二、三线城市,土地热度维系在高位(略)

  3、地价意向:四成城市地价创三年新高,建德、海门等长三角四线城市地价涨势显着(略)

  3

  供当地案:全年宅地供给方针相对保存

  大部分三四线城市下半年供给仍旧会缩短

  2019年现已曩昔挨近5个月,不少城市现已发布了2019年的供当地案,就这些典型城市宅地供给量上来看,同比2018年上涨近一成,中西部供地大户渝、郑等城市增量最为显着,三四线城市中,四川、广西、河北等省份涨幅杰出;从供给的类别上看,保证性住所用地供给力度显着增强,多城保证性住所用地比重超20%,二线供给量增幅显着超三四线;无论是一二线仍是三四线城市,大部分城市供当地案均相对保存,仅大连、厦门、沈阳、郑州等少量城市供地规划意向与中心要求不符,土地供给过量的现象仍旧存在。这在必定程度上也体现了“夯实当地主体职责、天然资源部土地供给分类明升”的明升战略。

  1、供当地案改变:城建开展助推供地规划适度添加,总宅地供地量同比增一成(略) 

  1.1一二线城市:二线城市宅地供给同比上涨8%,中西部供地大户渝、郑等市增量显着(节选)

二线城市

  1.2三四线城市:对折城市宅地供给同比上涨,四川、广西、河北等城建加快省份涨幅杰出(节选)

三四线城市

三四线城市

  2、供地类型:多城保证性住所用地比重超20%,二线供给增幅超三四线(略)

  3、供当地案点评:宅地供给量遍及趋于保存,去化不力的三四线城市体现更甚

  2019年两会、一季度中心政治局会议举行之后,年内方针方向也现已根本清晰:安稳商场预期,夯实当地主体职责仍是明升要点。结合职业明升方针、商场体现来看各地供当地案,不难发现:二线城市大部分城市供当地案均相对保存,仅大连、厦门、沈阳等少量城市供地规划意向与中心要求不符,土地供给过量的现象仍旧存在;而三四线城市因为去化速度显着放缓,为防备新一轮的库存危险,不少当地政府采纳保存战略,缩减了供当地案量,这种现象在人口支撑力缺少的三四线城市更为显着。 

  3.1大部分二线城市供当地案相对保存,仅大连、厦门等少量城市“超支”(节选)

典型一二线城市

  3.2部分三四线城市产品住所去化不力,为防备新一轮高库存缩量供给方针 

  咱们对部分典型三四线城市的2019年宅地供给量改变状况与该城产品住所去化周期进行归纳点评,成果发现:三四线城市供地状况与一二线根本共同,乃至于体现更甚,城市供当地案更为保存。为更好的点评宅地供给量是否契合预期,咱们又经过对典型城市2019年宅地供给量去化周期进行测算,成果发现:对折城市宅地去化周期缺少一年,土地供给量显着难以满意需求,这些城市除了抢手城市南通、东莞、佛山、无锡外,广西的玉林、梧州、北海、贵港,福建的安溪、龙岩、平潭、永泰、晋江、福清、三明、泉州等城市宅地去化周期均缺少一年,土地供给均偏少。

  就2019年供当地案改变较大的三四线城市来看,梧州、南通、北海、永泰等多个城市均加大了宅地供给量,但因为这些城市明升m88备用网站热度较高,使得这些城市土地求过于供。这意味着与二线城市类似,宅地供给添加与土地供给过量并不存在必定的联络。体现最为杰出的当属大湾区规划利好外溢利好城市北海、贵港,其产品住所商场热度维系在高位,使得土地去化周期低于0.5年以下,为了维系房价、地价的安稳,两城2019年宅地供给量均大幅添加,增幅挨近50%。

三四线城市

  当然,大部分三四线城市供地较为保存也有当时m88大环境有关,自2018年下半年货币化棚改离场之后,三四线城市继续走冷,特别是缺少工业支撑、人口继续外流的城市,商场更是惨淡,为防止堕入新一轮的库存危险,这些城市供当地案也倾向于保存型。比如人口外流最为严峻的东北三省,省内多个城市2019年宅地供给大幅减少,大部分城市宅地供给降幅在30%以上。当然,东北并非悉数,四川的巴中、内江、广元、陕西的健康等城市均是缩短性城市的代表,宅地供给减少量也非常显着。

 4

  总结:土地供给坚持适度富余

  大连、郑州等少量城市面对库存上升危险

  (节选)

  而关于接下来的供地意向,结合各城市供当地案来看,因为二三线城市方案供地量均有所上涨,全体上土地供给仍将坚持相对富余。详细到各能级城市来看,一、二线城市土地供给力度将会加大,但抢手城市保证性地块的供给将会增多,而且跟着热度的升高,优质地块的供给也会相对减少,竞拍门槛也只会越来越高;三四线城市供给情绪尽管转向保存,但供给量不会大幅减少,全体仍将坚持相对富余。

  4.1 一线城市下半年供给力度将大幅超越上半年,北京产品宅地供给方针有放松或许(略)

  4.2二线城市土地供给量仍将坚持富余,成都、宁波等市可适当重视进入时机(节选)

典型城市

  4.3 方针明升、商场下行两层压力下,绝大大都三四线城市供地量趋于保存(节选)

典型城市

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