[中信证券]土地商场结构性复苏意味着什么?

2019-06-20 17:17:22

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  • 城市:全国
  • 发布时刻:2019-06-20
  • 陈述类型:土地交易剖析
  • 发布组织:中信证券

  财政部数据显现,土地商场正呈现显着的结构性复苏态势。对咱们的启示有三:1.开发出资增速先高后低。2.因城施策更显着。3.企业利润率有下行压力。

  ▍土地商场应该调查什么目标?咱们以为,比较其他目标,财政部计算的国有土地运用权出让收入和Wind计算的百城土地成交合同总价,更能别离显现全国土地商场和要点城市土地商场的改变状况。数据显现,2019年一季度后,我国的土地商场热度开端有所康复。

  ▍花是一处红——土地商场复苏的剧烈区域结构特征。2019年以来,企业的拿地战略高度趋同,因为种种原因企业都看好一二线城市,低线城市在土地商场占比不断下降。2019年前两个月,低线占比还有48%,到2019年5月,这一份额就降至27%——为2016年10月以来的新低。2019年5月当月,高线城市的土地成交同比增加60%,而低线同比下降了48%。

  ▍土地商场结构性复苏的启示之一:开发出资增速先高后低。相同的土地出资,在三线能带动远高于一二线的建安出资(三线的单独建安/土地远高于一二线)。算上从拿地到开工的短暂时滞,2019年年内是企业加快开工出资的高峰,咱们以为全年开发出资增速有望到达10%左右。到2020年之后,企业待开发土储结构中一二线占比提高,开发出资增加没有中长期可继续性。

  ▍土地商场结构性复苏的启示之二:因城施策更显着。咱们以为,决议当地m88方针的中心变量,一个是即期的土地出让收入,另一个是即期的房价上涨压力。土地出让下滑压力越大,房价上涨压力越小,方针越倾向于鼓舞需求,铺开融资——反之,则倾向于约束需求,紧缩融资。因而,咱们以为未来三四线城市将进一步透过约束降价,加大公积金支撑力度等方法影响需求,而一二线城市出台影响需求方针的可能性越来越低。

  ▍土地商场结构性复苏的启示之三——企业利润率有下行压力。因为企业战略高度趋同,中心城市房价难有继续上升,信任未来企业利润率面对较大压力。

  ▍危险提示:流动性反转导致土地商场热度再次调头向下的危险。部分中心城市土地商场竞争过于剧烈,导致地价过高的危险。

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